Tire suas dúvidas sobre usucapião extrajudicial e instituição de direito de laje

O novo CPC acrescentou o art. 216-A na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) garantindo que cartórios regularizassem imóveis em todo País. Já Lei Federal nº 13.465/2017 estabeleceu novos paradigmas para a extrajudicialização da usucapião e regularização fundiária de bens imóveis revelando-se como uma opção para a sociedade, que sem escritura e sem registro, possa agora legalizar suas moradias, uma vez que, há uma resposta mais rápida na solução de demandas.
Porém, como tudo que é novo causa dúvidas, e não seria diferente neste caso, trazemos as principais dúvidas feitas por nossos clientes:
1. O QUE É USUCAPIÃO?
Usucapião é o direito pelo qual um cidadão adquire a propriedade de um bem móvel ou imóvel em decorrência do uso por um determinado tempo. Para que esse direito seja reconhecido, é necessário que sejam atendidos determinados pré-requisitos previstos na lei, especificamente no Código Civil e na Constituição Brasileira. Trataremos aqui especificamente dos bens imóveis.
2. QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS REQUISITOS DA USUCAPIÃO?
Para que a usucapião aconteça, é preciso que alguns requisitos básicos inerentes a todas as modalidades sejam cumpridos. São eles: Posse com intenção de dono, Posse mansa e pacífica, Posse contínua e duradoura, Posse de boa-fé e com justo título.
3. QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA REQUERER A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL?
Inicialmente, deve-se entender que o processo é feito em dois passos. O primeiro é através da ATA NOTARIAL LAVRADA PELO TABELIONATO DE NOTAS. Com esse documento em mãos, dá-se a entrada do requerimento no cartório de registro de imóveis. Para isso, precisaremos tratar dos seguintes passos:
PASSO 1: PARA ATA NOTARIAL
A ata notarial foi reconhecida pelo CPC como instrumento, dotado de fé pública e de força de prova pré-constituída, tratando-se de requisito essencial para a usucapião extrajudicial. No entanto, pode e deve ser utilizada também no procedimento da usucapião judicial, pois em muito colaborará para a instrução probatória, tornando mais célere o procedimento judicial.
Nessa primeira conversa, o tabelião deve procurar saber sobre: o objeto da usucapião; o tipo de posse; as causas que suspendem ou interrompem a usucapião; o tempo de posse, que varia de acordo com o tipo de usucapião.
É preciso, após identificar o tipo de usucapião, analisar se a posse é justa, pois somente essa posse justa é apta a concretizar a usucapião. O art. 1.200 do Código Civil prescreve que: "É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária." Estabelece, ainda que:
“Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade." Também deve ser considerado que, nos termos do art. 1.244 do CC, as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião.
O tabelião deve estudar todas as hipóteses legais de usucapião para verificar se estão presentes os respectivos requisitos:
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A ATA NOTARIAL DE USUCAPÍÃO.
1. Solicitante: documentos pessoais e qualificação (estado civil, profissão, etc);
2. Comprovante de residência;
3. 3. Documentos que comprovem a cadeia sucessória do imóvel (títulos aquisitivos);
4. Levantamento topográfico, memorial descritivo, ART e assinatura do ADVOGADO;
5. Localização precisa do imóvel (endereço completo);
6. Inscrição Imobiliária (se houver);
7. Justo título e carnês de IPTU, energia elétrica, água, contratos, recibos, e demais documentos para comprovação da posse.
8. Nos casos de Instituição de Direito de Laje, será solicitada ainda os mesmos documentos, cada um com sua numeração de IPTU, energia elétrica, água, etc.
PASSO 2: PARA REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS
1. Requerimento assinado pelo ADVOGADO e Procuração;
2. Documentos pessoais do requerente, certidão de nascimento ou casamento; Se for PJ: última alteração contratual e certidão simplificada emitida pela Junta Comercial;
3. Ata notarial na via original ou cópia autenticada lavrada por tabelião;
4. Planta do imóvel assinada por profissional da área, memorial descritivo, ART do profissional que assina a planta, inclusive, nominando os confrontantes;
5. CNDs dos distribuidores da comarca do imóvel (cíveis e criminais emitidas pela Justiça Estadual e pela Justiça Federal e certidões específicas);
6. Cópia matrícula atualizada do imóvel;
7. Justo título e quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel (água, luz, IPTU), contratos, declarações, escrituras ou outros documentos que esclareçam a origem da posse, prova de eventuais gastos com edificação, reformas ou conservação do imóvel;
8. Declaração de 03 testemunhas que atestem o tempo e a qualidade da posse dos requerentes;
OBS: os documentos variam dependendo do caso, não sendo obrigatória a apresentação de todos os elencados acima.
4. ONDE O PEDIDO DE RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO É FEITO?
Após a lavratura da ATA NOTARIAL FEITA PELO TABELIÃO, e segundo a letra da lei (Art. 216-A do Lei de Registros Públicos, acrescido pelo art. 1071, NCPC), o pedido de reconhecimento será processado “diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca onde estiver localizado o imóvel usucapiendo”.
5. JÁ QUE O PROCEDIMENTO É EXTRAJUDICIAL, HÁ NECESSIDADE DE ADVOGADO?
SIM. A Lei obriga que haja a figura do advogado, que fará e assinará o requerimento.
6. MESMO SE HOUVER LITÍGIO, EU POSSO REQUER EXTRAJUDICIALMENTE A USUCAPIÃO?
NÃO. Para recorrer a esta opção, é necessário que a usucapião ocorra de forma consensual e pacífica, sem litígio ou conflito de interesses.
7. O IMÓVEL USUCAPIENDO NÃO POSSUI MATRÍCULA, ALÉM DISSO, OS IMÓVEIS CONFRONTANTES TAMBÉM NÃO POSSUEM MATRÍCULA. PODERÁ SER FEITO O PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NESTE CASO?
SIM, apesar de ser um procedimento mais complexo, que envolverá certidões negativas de matrículas do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, também serão necessários outros requisitos, como por exemplo, a assinatura dos possuidores dos imóveis confrontantes.
8. QUAL A DURAÇÃO APROXIMADA DO PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO?
Esta resposta vai depender muito de cada caso específico, contudo, no TABELIONATO DE NOTAS estima-se um prazo entre 05 (cinco) dias após a entrega das documentações. Já no registro imobiliário, existe o prazo de registro de 30(trinta) dias, caso as documentações estejam atualizadas e as partes estejam cientes e de acordo com o procedimento.
9. PODERÁ SER FEITA USUCAPIÃO DE IMÓVEL RURAL?
Sim, desde que atenda aos requisitos previstos tanto na legislação que versa sobre a usucapião extrajudicial, quanto aos requisitos da usucapião de imóvel rural.
10. POSSO FAZER USUCAPIÃO DE UMA PARTE DO IMÓVEL?
Sim, é possível. Você pode usucapir apenas uma área dentro de uma área maior.
11. POSSO PERDER O IMÓVEL QUE COMPREI E NÃO REGISTREI?
Infelizmente SIM. Se você fizer um contrato de gaveta e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça o registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, o seu contrato de gaveta conseguirá reaver o imóvel. Por isso a importância de realizar o procedimento da usucapião.
2. QUERO USUCAPIR UM IMÓVEL QUE TEM ESCRITURA, É POSSÍVEL?
Sim, é possível, basta preencher os requisitos.
Para maiores informações, procure O Cartório MARLENE LESSA situado à Rua Dr. Vilarino Borges, 105-A, centro, Amargosa – Bahia. Tel 75-3634-1630 e fale com a Tabeliã.
Fonte: Criativa On Line/ Por Mary Jane Lessa
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