Itaquera entra no radar dos leilões em momento considerado ideal para comprar imóveis

Comprar imóveis em leilão, neste momento, está sendo considerado um excelente negócio. A justificativa está no cenário favorável, impulsionado por mudanças macroeconômicas e pela alta disponibilidade de propriedades, especialmente os 1,6 mil imóveis disponibilizados pela Caixa.

O período é marcado pelas melhores condições de crédito, com descontos que podem chegar a 50% ou 70% do valor de mercado, oferecendo ótimas margens para lucro ou moradia própria.

“Este está se desenhando como o melhor ano para começar a investir em imóveis de leilão e multiplicar patrimônio”, afirma a especialista em crédito para imóveis de leilão, Thaisline Silva.

Para moradores e investidores de Itaquera, região da zona leste de São Paulo que concentra um dos maiores contingentes habitacionais da capital, o movimento dos leilões ganha relevância local. Com a oferta elevada de imóveis, cresce a possibilidade de encontrar unidades a preços competitivos em um bairro que tem se transformado nos últimos anos, impulsionado por novos empreendimentos e pela chegada de equipamentos públicos de grande porte.

Ainda no ano passado, o setor já dava sinais de crescimento. Segundo dados da Associação Brasileira de Leiloeiros Oficiais (Aslo), em 2025, o volume de arremates, incluindo via leilão de imóveis pelo Bradesco, foi 18% maior que em 2024.

Cenário favorável para quem busca casa própria e para quem quer investir

Um dos pontos de destaque desse cenário favorável são as oportunidades criadas a partir do quadro de juros altos registrado no passado, pressionando as incorporadoras e gerando mais devoluções de imóveis, o que aumentou a oferta e abriu oportunidades de acesso para quem quer comprar imóveis em leilão em São Paulo, inclusive em regiões como Itaquera.

Estatísticas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) registraram, até o início da alta no setor, uma desaceleração na originação de crédito com recursos da poupança e maior sensibilidade do tomador ao custo do dinheiro, refletindo diretamente na velocidade de vendas e no ritmo de lançamentos.

Do lado das incorporadoras, a combinação de crédito mais caro, triagem de risco mais rígida e renda real pressionada elevou a incidência de distratos e aumentou o estoque disponível, ampliando a oferta e, em muitos casos, abrindo oportunidades de acesso a unidades com condições mais competitivas.

Outro ponto considerado favorável é que os leilões de imóveis da Caixa vêm ganhando destaque por combinar a segurança de uma instituição pública com condições de crédito atrativas. Em alguns editais, é possível financiar até 95% do valor do bem e utilizar o FGTS para compor a entrada ou amortizar o saldo, conforme as regras do Sistema Financeiro de Habitação e a análise de crédito do comprador.

Para quem avalia a compra em Itaquera, o FGTS pode ser um aliado importante para viabilizar o negócio, especialmente em um bairro onde o preço médio do metro quadrado ainda é inferior ao de regiões centrais, o que torna o financiamento uma alternativa acessível com as condições oferecidas nos editais.

Outro fator é que, neste momento, o perfil de comprador que busca moradia própria em bairros nobres por meio de leilão de imóveis no estado do Rio de Janeiro, por exemplo, encontra um ambiente favorável, combinando normalização monetária, iniciada após o pico da Selic em 2023, com maior poder de negociação em unidades de estoque e transações diretas.

A queda do custo de financiamento tende a ampliar a capacidade de compra e a liquidez do mercado, enquanto compras diretamente com o proprietário ou com a incorporadora podem evitar a comissão de intermediação, custo que, no mercado tradicional, costuma girar entre 5% a 6%, de acordo com informações do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).

Para investidores que miram rentabilidade superior a 0,8% ao mês, o desafio é encontrar ativos e estratégias capazes de superar a média histórica, observando custos e riscos.

É preciso estar atento aos riscos

A vinculação de débitos ao imóvel merece atenção. Entre os débitos que podem constar, estão IPTU atrasado, taxas de condomínio pendentes, contribuição de melhoria referente a obras públicas na região, multas ambientais vinculadas ao imóvel e taxas de lixo e iluminação pública.

Problemas na documentação podem comprometer o negócio. Por isso, é importante verificar a matrícula do imóvel, que funciona como um histórico completo, registrando proprietários anteriores, dívidas, penhoras, usufrutos e qualquer problema que pese sobre o bem.

Entre os problemas documentais mais comuns estão matrícula desatualizada, divergências entre área real e área registrada, penhoras não baixadas de processos antigos, usufruto ou direito de habitação de terceiros, histórico incompleto de proprietários e imóvel em inventário não finalizado.

Outro risco que merece atenção é o imóvel ocupado. A desocupação representa custos, além de exigir ação judicial de imissão na posse, processo que demora entre seis meses e dois anos.

Mais um ponto se relaciona com a vistoria no interior do imóvel. Em alguns casos, não é possível realizá-la, assim, caso haja problemas estruturais graves, o comprador pode descobrir só após o fechamento do negócio.